A Lei 8/2022, de 10 de janeiro, procedeu à revisão do regime da propriedade horizontal, alterando os artigos 1419.º, 1424.º, 1427.º, 1431.º, 1432.º, 1436.º e 1437.º do Código Civil (CC), o Decreto-Lei 268/94, de 25 de outubro, que consagra normas regulamentares da propriedade horizontal, que igualmente republica, e o Código do Notariado.
As alterações entram em vigor em 10 de abril p.f., com exceção da operada ao art. 1437.º CC, que respeita à representação ativa e passiva em juízo do condomínio, sempre pelo respetivo administrador, e que dispõe igualmente de legitimidade para, sem necessidade de autorização do condomínio, apresentar queixas-crime relacionadas com as partes comuns, em vigor desde 11 de janeiro.
As alterações respeitam aos seguintes aspetos:
1-Modificação do título constitutivo da propriedade horizontal
– A falta de acordo total pode ser suprida judicialmente sempre que os votos representativos dos condóminos que com ela não concordem sejam inferiores a 1/10 do capital investido e a alteração não modifique as condições de uso, o valor relativo ou o fim a que as suas frações se destinam.
2-Encargos de conservação e fruição
– A lei precisa que são da responsabilidade dos condóminos proprietários das frações no momento das respetivas deliberações;
– Redução da maioria necessária para aprovar, sem oposição, regulamento de condomínio que estabeleça que o pagamento de serviços de interesse comum fique a cargo dos condóminos em partes iguais ou em proporção à respetiva fruição (de 2/3 para a maioria do valor total do prédio).
– Clarificação de que as despesas de reparação são pagas na proporção da quota do condómino a quem esteja afeto o uso exclusivo de partes comuns que detenha, caso o estado de conservação dessas partes comuns afete o estado de conservação ou o uso das demais partes comuns do prédio (salvo se a necessidade de reparação resultar de facto que lhe seja imputável).
3-Reparações indispensáveis e urgentes
– Clarificação de que o são as reparações necessárias à eliminação, em curto prazo, de vícios ou patologias existentes nas partes comuns que possam, a qualquer momento, causar ou agravar danos no edifício ou conjunto de edifícios, ou em bens, ou colocar em risco a segurança das pessoas.
4-Assembleia de condóminos
– Possibilidade de realização da assembleia anual para discussão/aprovação das contas e orçamento, excecionalmente, no 1.º trimestre do ano, se a mesma estiver contemplada no regulamento de condomínio ou resultar de deliberação, aprovada por maioria, da assembleia de condóminos (atualmente deve realizar-se até 15 de janeiro).
– Envio de convocatória por e-mail aos condóminos que manifestem tal vontade em assembleia realizada anteriormente, lavrada em ata com a indicação do respetivo endereço, bem como das deliberações relativas a assembleias em que estiveram ausentes (devendo os condóminos enviar recibo de receção).
– Possibilidade de, no caso de não haver quórum e não ter sido designada logo outra data, a assembleia ser convocada para reunir 1/2 hora depois, no mesmo local, se estiverem reunidas as condições para garantir a presença de condóminos que representem um 1/4 do valor total do prédio.
– Possibilidade de realização da assembleia por meios de comunicação à distância, preferencialmente por videoconferência, se a administração do condomínio assim o entender ou o requeira a maioria dos associados (se algum condómino informar, fundamentadamente, a administração que não tem condições para participar por meios de comunicação à distância, compete a esta assegurar-lhe os meios necessários, sob pena de a assembleia não poder ter lugar através de tais meios).
5-Funções/deveres do administrador
– Passa a ter novos poderes, legalmente consagrados, como legalmente consagrada é a sua responsabilidade civil e criminal em caso de não cumprimento de todas as funções que lhe são cometidas, estabelecidas por esta ou outras disposições legais ou por deliberações da assembleia:
(i) Verificar a existência do fundo comum de reserva;
(ii) Exigir dos condóminos da sua quota-parte nas despesas aprovadas, incluindo juros legais devidos e sanções pecuniárias fixadas pelo regulamento ou assembleia;
(iii) Executar no prazo máximo de 15 dias úteis, ou no prazo fixado pela assembleia, das deliberações que não tenham sido objeto de impugnação, salvo impossibilidade devidamente fundamentada;
(iv) Informar por escrito ou correio eletrónico, os condóminos sempre que o condomínio for citado/notificado no âmbito de processo judicial ou arbitral, procedimento de injunção, contraordenacional ou administrativo, repetida semestralmente, pelo menos, para lhes dar conta do desenvolvimento de quaisquer processos/procedimentos da mesma natureza, salvo em relação a processos sujeitos a segredo de justiça ou a processos cuja informação deva, por outro motivo, ser mantida sob reserva;
(v) Intervir em todas as situações de urgência que o exijam, convocando de imediato assembleia extraordinária de condóminos para ratificação da sua atuação;
(vi) Apresentar pelo menos 3 orçamentos de proveniências diferentes relativamente a obras de conservação extraordinária ou que constituam inovação aprovadas pela assembleia, salvo se o regulamento ou a assembleia estabelecerem de forma diferente;
(vii) Emitir, no prazo máximo de 10 dias, declaração de dívida do condómino, sempre que solicitado pelo mesmo, nomeadamente para efeitos de alienação da fração;
(viii) Instaurar ação judicial para cobrança das dívidas do condómino ao condomínio no prazo de 90 dias a contar da data do 1.º incumprimento, salvo deliberação da assembleia em contrário desde que o valor em dívida não seja inferior ao valor do IAS do ano em causa (€ 443,20 em 2022).
6-Contrato de transmissão da fração subordinado a novo documento
A escritura ou documento particular de alienação de fração autónoma passa a ser instruída com a declaração de dívida supra referida, de que constem o montante de todos os encargos de condomínio em vigor, com especificação da sua natureza, respetivos montantes e prazos de pagamento, bem como das dívidas porventura existentes, respetiva natureza, montantes, datas de constituição e vencimento, que o administrador emite em 10 dias a pedido do condómino
A declaração será, porém, dispensada se o adquirente expressamente declarar na escritura/documento particular que titule a alienação da fração que dela prescinde, caso em que aceita, consequentemente, a responsabilidade por qualquer dívida do vendedor ao condomínio.
São da responsabilidade do novo proprietário os montantes que constituam encargos do condomínio, independentemente da sua natureza, que se vençam em data posterior à transmissão da fração.
7-Atas das assembleias
– Redigidas e assinadas por quem tenha intervindo com presidente e subscritas pelos condóminos presentes e objeto de mais pormenorização relativamente ao seu conteúdo, elementos essenciais, aprovação e eficácia
– A ata da assembleia que deliberar o montante das contribuições a pagar ao condomínio e que mencione o montante anual a pagar por cada condómino e a data de vencimento das respetivas obrigações constitui título executivo contra o condómino incumpridor, abrangendo os juros de mora, à taxa legal, da obrigação dele constante, e as sanções pecuniárias aprovadas em assembleia ou previstas no regulamento.
8-Dever de informação do condómino
– Dos seus dados (NIF, morada, contactos telefónicos e endereço de correio eletrónico), atualizando-os sempre que haja alterações
– Da alienação da sua fração, por correio registado expedido no prazo máximo de 15 dias após a mesma, devendo a informação conter o nome completo e NIF do novo proprietário, sob pena de ficar responsável pelo valor das despesas inerentes à identificação do novo proprietário e pelos encargos suportados com a mora no pagamento dos encargos que se vencerem após a alienação.
9-Fundo comum de reserva
– Dever dos condóminos assegurarem o pagamento, no prazo máximo de 12 meses a contar da deliberação, da quotização extraordinária necessária à reposição do montante utilizado, quando tenha sido deliberada a sua utilização para ouro fim que não o custeio das despesas de conservação.
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